출처: https://www.itbiznews.com/news/articleView.html?idxno=51249

다수의 아파트나 상가는 집합건물에 해당 되는데 여러 구분소유자들의 이해관계가 얽혀있거나 

복잡한 구조의 건물이 많아짐에 따라 하자담보와 관련된 분쟁 또한 덩달아 증가하고 있어 주의가 요망된다.

집합건물의 하자담보책임은 집합건물법 ‘집합건물의 소유 및 관리에관한 법률 제9조의 2’에 따라 

하자담보책임 기간을 하자의 유형에 따라서 각각 달리 정하고 있다. 

우선 건물의 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단과 같이 건물의 주요구조부와 지반공사하자의 

경우에는 10년동안 담보책임을 부담하게 된다.

대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕 및 방수공사 하자의 경우는 

5년의 담보책임이 적용되며 목공사 창호공사, 조경공사 하자는 3년의 담보책임을, 

그 외 발견 교체 및 보수가 용이한 하자의 경우 2년의 하자 담보책임 기간을 적용받는다. 

일반적으로 하자담보책임을 묻게 되는 가장 많은 경우가 철골 또는 조적공사, 

그리고 누수문제인데 이 경우 집합건물법에 따라 하자담보책임기간 5년을 보장받게 된다.

이처럼 각 하자유형에 따라 담보책임 기간이 상이한데 해당 기간이 

언제부터 기산되는지도 중요한 쟁점이라고 볼 수 있다. 

기산일은 하자가 전유부분에 발생하였는지 공용부분에 발생하였는지에 따라 달라지게 된다.  

전유부분에 하자가 발생한 경우 구분소유자에게 목적물이 인도된 날로부터 기산을 하게 되고, 

공용부분에 하자가 발생한 경우 보통 건물의 사용승인이 있는 날부터 기산점을 잡게 된다.

아파트의 시설별 하자담보책임 기간은 공동주택관리법의 적용을 받게 된다. 

집합건물법에 따른 하자담보책임과 유사하나 공동주택관리법에서는 

아파트의 특성을 고려하여 좀 더 세밀하게 하자담보책임기간을 구별해서 규정해놓고 있다.


신축 아파트 입주민의 경우 가장 먼저 집안 내부 마감상의 하자가 존재하는지 눈여겨보게 되는데 

도배나 타일, 그리고 제공되는 주방기구나 가전제품 하자의 경우 하자담보책임 기간은 2년을 적용 받는다. 

눈에 잘 보이지 않지만 급수나 온수 배관설비상 하자가 존재하거나 창호틀에 

하자가 존재할 경우 약 3년의 하자담보책임 기간을 갖게 된다. 

다만 이와 같은 하자의 경우 사업주체에 대해서 담보책임을 묻는 것이므로, 

입주자대표회의가 임의로 설치하거나 공동구매형식으로 설치한 시설물은 적용되지 않는 점을 유의해야 한다. 

‘법무법인 운율’의 김영근 변호사는 

“아파트 및 상가 등의 집합건물하자담보 분쟁 시 공동주택의 담보책임에 관한 

주택법 규정에 따라 공동주택의 사용검사일부터 담보책임기간 안에 하자가 발생하였을 때 담보책임을 인정한다”며 

“또한 주택법에서 규정하고 있지 않은 사용검사일 전에 발생한 하자 또는 오 시공, 

미시공에 의한 하자는 담보책임기간의 제한 없이 집합건물법에 따라 하자보수 손해배상 청구가 가능하다”고 말했다.

이어 “다만 하자보수청구권은 제척기간이 있어 적시에 소송을 진행하지 않으면 

뜻하지 않은 낭패를 볼 수 있고 분쟁조정위원회에 문제제기를 하더라도 하자심사 분쟁 조정 위원회의 절차에 따라 

시간이 소요되다 보면 정작 불안과 답답함은 입주민의 몫이 될 수 있다”며 

“하자 담보 책임에 관한 소송을 진행할 때는 하자 보수의 범위를 인지하고 이에 따른 증거를 

사전에 수집하여 제출하는 것이 분쟁 기간을 단축시키는 방향이 될 수 있고 하자담보책임 기간이 

지나지 않도록 조속히 법률 전문가를 찾아 실익을 위한 대응 방법을 마련해 두는 것이 효과적이다”라고 덧붙였다.

IT 비즈뉴스 김민주 기자 kmj@itbiznews.com